6.17 부동산 대출 규제 이후, 주택 담보 대출 시 꼭 알아야 하는 3가지

6.17 부동산 대출 규제 이후, 주택 담보 대출 시 꼭 알아야 하는 3가지

2020 부동산 대책과 주택 담보대출

올해 6월부터 7월, 8월 총 3차례에 걸쳐 발표된 부동산 대책. 이번 정부의 부동산 대책이 23번째까지 발표됐고,

7월 말 전세난이 벌어지면서 전세 시장 안정화를 위한 24번째 부동산 대책 발표를 앞두고 있는 상황입니다.

최근 6.17 부동산 대책에서 가장 이슈가 되었던 것이 바로 ‘주택 담보대출 및 전세자금 대출 규제 강화’와

관련된 부분입니다.

집값 상승의 원인이 투자수요에 있다고 본 정부는 규제지역을 확대하고, 대출 조건을 강화하는 등의 대책을

발표한 것입니다.

하지만 실 수요자들도 역시 대출받기가 어려워지며 집을 마련하기 더 어려워졌다는 평가가 있기도 했죠.

​떨어질 줄 모르는 집값에 돈을 열심히 모아도 빚 없이 집을 사는 건 현실적으로 거의 불가능한 일입니다.

가능한 대출 한도를 늘려 집을 매입하는 쪽으로 전략을 짜야 현실 속 우리 집을 가질 수 있을 것 같습니다.

그러므로 오늘은 6.17 부동산 대책 발표 이후 달라진 주택 담보대출에 대해 알아보겠습니다.

LTV (주택담보인정비율)

LTV는 주택 담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다.

집을 담보로 얼마만큼의 대출이 가능한지를 나타내는 지표인데요,

만약 시세가 3억 원인 아파트를 담보로 대출을 받을 때, LTV가 70% 라면 주택 가격의 70%인

2억 1천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

DTI & DSR (총부채상환비율)

DTI와 DSR은 대출자의 부채 상환 능력을 나타내는 지표입니다. DTI와 DSR은 약간의 차이가 있습니다.

DTI는 연간 소득 대비 주택 담보대출 상환액을 뜻하는 반면, DSR은 연간 소득 대비 총 부채액입니다.

DSR에서의 총 부채액은 주택 담보대출을 포함하여 개인신용대출, 신용카드 할부액 등을 모두 포함합니다.

 

부동산 규제로 달라진 점 3가지

정부는 부동산 투기 수요를 막기 위해 투기과열지역 등을 지정하고 있습니다.

투기과열지역 및 조정 대상 지역으로 지정되면 전매 제한 기간과 대출보증요건(LTV, DTI 등) 등이 강화됩니다.

1. 규제지역 확대 & 대출 규제 강화

투기과열지구 등 규제지역은 비규제지역에 비해 LTV가 낮습니다.

빚을 내서 부동산에 즉 집을 구매할 때 대출을 받을 수 있는 한도가 낮다는 의미인데요,

이번 부동산 대책으로 규제지역이 확대되며 대출을 받기가 더욱 어려워졌습니다.

하지만 LTV 규제에 따른 부작용이 제기되며 구제 방안도 마련되었는데요.

처음으로 집을 마련하거나, 기존 구매 주택을 처분하고 집을 구매하는 실수요자를 대상으로는 10% 가산되며,

내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론 등의 LTV 규제 비율은 종전과 동일한 70%를

유지한다고 하네요.

​또, 불법 증여 등을 막기 위해 자금조달 계획서 제출 대상도 확대되었습니다.

기존에는 규제지역 3억 이상, 비규제지역 6억 이상의 주택 구매 시 자금조달 계획서를 제출해야 했지만,

부동산 정책 변경 후에는 주택 가격에 무관하게 자금조달 계획서와 항목별 증빙 자료를 제출해야 합니다.

​2. 전입, 처분 조건 강화

대출 규제 외 6.17 부동산대책으로 인해 주택 담보대출의 달라진 부분은 또 있습니다.

기존에는 주택 담보대출을 받아 주택을 구매하는 경우 투기과열지구는 1년 이내, 조정 지역은 2년 이내 기존

주택을 처분해야 했는데요,

이번 규제 대책으로 지역과 상관없이 6개월 내 전입 및 기존 주택을 처분해야 합니다.

보금자리론의 경우에는 3개월 내 전입, 1년 이상 실거주 유지가 의무화되었습니다.

3. 전세담보대출보증 이용 제한 강화

전세담보대출보증 이용 제한도 강화되었습니다.

기존에는 9억 원을 초과하는 주택을 가진 사람만 전세대출보증이 제한되었지만, 대출 규제가 강화되며 이제는

3억 원을 초과 아파트를 신규 구입하는 사람도 제한 대상에 추가되었습니다.

전세대출을 받은 후 투기지역과 투기과열지구에 3억 초과 주택을 구입하는 경우 전세담보대출은 회수되는

것은 물론, 페널티로 3년 동안 주택 담보대출 관련 대출을 받을 수 없으니 주의해야 합니다.

​이 밖에도 매매・임대 사업자는 주택 담보대출이 금지, 재건축이나 재개발을 할 경우 규제지역에서는 중도금

대출이 세대 당 1건 밖에 인정되지 않습니다.

예전에는 비규제 지역이었다가 규제지역으로 바뀐 경우는 어떻게 적용될지 걱정되시죠.

은행마다 다르니 반드시 해당 은행에 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

주택 담보대출 신청 전 필수 확인사항 ① 집이 어느 지역에 있는지

주택 담보대출을 신청하기 전 첫 번째로 알아볼 것은 사려고 하는 집이 어느 지역에 있느냐 하는 점입니다.

그 지역이 어느 곳이냐에 따라 대출한도가 달라지거든요.

개인으로 사는 경우에는 우선 사고자 하는 집이 규제지역에 있는지, 비규제 지역에 있는지 확인해야 합니다.

규제지역은 또다시 투기지역 및 투기과열지구인지 조정 대상 지역인지 확인해야 합니다.

이렇게 지역을 확인하는 이유는 지역에 따라서 LTV나 DTI가 달라지기 때문이에요.

투기지역/투기과열지구 LTV는 40%, 조정 대상 지역 LTV는 50%, 비규제지역 LTV는 70%입니다.

예를 들어 10억짜리 집인데 조정 대상 지역에 있다고 가정하면 LTV는 50%이므로 대출금은 단순 계산으로

5억까지 가능합니다. ​

그런데 이 집이 비규제 지역에 있다고 가정할 경우 LTV는 70%이므로 대출금은 단순 계산으로

7억까지 가능합니다.

대출금이 이렇게 차이가 나니 내가 사려고 하는 집이 어느 지역에 있는지는 매우 중요하겠죠?

 

주택 담보대출 신청 전 필수 확인사항 ② 주택 금액

주택 담보대출을 신청하기 전 두 번째로 알아볼 것은 주택 금액입니다.

주택 금액에 따라 대출한도가 달라지거든요.

투기지역/투기과열지구에서 시가 9억 원이 넘는 주택을 매매할 때 주택 담보대출 한도가

어떻게 변하는지 알아볼까요?

개정 전까지 시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV는 40% 이내였어요.

하지만 6.17. 부동산 대책 발표 이후 9억 원 초과분에 대해서는 LTV 20% 이내 적용을 받습니다.

예를 들어 주택 가격이 14억 원인 집이 있다고 가정해보겠습니다.

6.17 개정 전까지는 LTV 40%를 적용해 5.6억 원을 대출받을 수 있었어요.

그런데 개정 후에는 9억 원까지만 LTV 40% 적용을 받고 초과분인 5억 원은 LTV 20% 적용을 받으니까

대출한도는 4.6억 원으로 줄어들게 됩니다.

매수인 입장에서는 이전보다 1억 원 정도를 더 마련해야 주택 매매가 가능해진 겁니다.

​주택 금액은 대출한도뿐만 아니라 신청 가능한 대출의 종류도 달라지게 만듭니다.

무주택자인 경우에 해당되는 얘기인데요. 투기지역 및 투기과열지구에서도 주택 가격이 6억 원 이하라면

보금자리 대출이 가능합니다.

대출 한도 3억에, 금리도 저렴한 정부 상품이니 보금자리 대출을 활용할 수 있다면 굉장히 좋겠죠.

여기에 보금자리론은 규제지역이라고 해도 LTV 60%까지 적용된다고 해요.

실 거주 요건이 해당된다면 70%까지도 받을 수 있다고 하네요.

 

주택 담보대출 신청 전 필수 확인사항 ③ 소득

주택 담보대출을 신청하기 전 세 번째로 알아볼 것은 소득입니다.

나의 연봉도 대출한도를 달라지게 하는 하나의 원인이 되거든요.

우선은 방금 얘기했던 보금자리론의 경우 자격 기준에 주택 가격만 있는 게 아니라 부부합산

소득기준이 있습니다.

만약 내가 투기지역이나 투지과열 지구에서 6억 원 이하 집을 사려고 하는데 보금자리론을 이용하고 싶다.

이러면 부부합산 소득이 7천만 원 이하여야 합니다. 각각 3500만 원 정도의 연봉이어야 가능하겠죠.

여기의 만약 아이가 있다면 아이 한 명당 소득 기준이 1000만 원씩 올라갑니다.

​자, 대출 상담 전 무엇을 알아본다고요? 사고자 하는 집이 어느 지역에 있느냐, 주택 가격이 어느 정도 하느냐,

부부의 1년 총 소득이 얼마냐. 이 정도는 조사를 하고 은행을 방문하시는 것이 좋습니다.

그런데 LTV 등 대출 기준은 변동이 잦은 편이에요.

내가 알고 있는 정보가 가장 최근 버전인지도 확인해야 합니다.

 

대출한도 늘리기

주택 담보대출을 받고 나서 부족분이 생기면 신용대출을 받게 되죠.

이때 대출한도를 높이려면 발품을 파는 것이 좋습니다.

같은 조건이라도 은행마다 한도가 다르게 주어지기 때문인데요,

은행의 대출 금리는 연간 실적에 따라 달라지기 때문에 대출 시점에 알아보는 것이 가장 좋습니다.

대출 실행이 되지 않더라도 한도는 알아볼 수 있으니 최소 3곳 이상을 방문해보는 것이 좋은데요,

은행이나 핀테크 앱을 활용해서 대출 상품을 알아보는 것도 유리한 대출 조건을 찾는 데 도움이 됩니다.

단, 신용대출로 대출한도를 늘릴 때 주의해야 할 점이 있어요.

주택 담보대출이 실행되기 직전 은행에서는 등급의 변동을 확인합니다.

그런데 신용대출을 먼저 발생시켜 버리면 등급에 변동이 생겨요.

이럴 경우 DTI나 DSR를 통과하지 못해 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 이러면 정말 큰일이죠.

그러니 자필 서명 후에는 추가 대출이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.