"보증금 반환해주세요".. 집 주인이 미룬다면? - 머니투데이 배규민 기자 -2017.03.11
봄 이사철이 시작된 가운데 임차인과 임대인 간의 분쟁도 적지 않다.
대기업인 KT가 임대주택 시장에 뛰어들면서 경쟁력으로 내세운 것 중의 하나가 월세 보증금 반환 문제다.
대기업이 집 주인이기 때문에 법에 따라 차질없이 보증금 반환이 이뤄진다는 설명이다.
다시 말하면 임차인과 임대인 간에 관련 분쟁이 꾸준히 있었다는 의미도 된다.
사전에 알아두면 도움이 될 기본적인 내용들을 정리해봤다.
이사를 하고 싶다면 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 1개월 전까지 집주인에게 통지하면 된다.
이때는 통지를 했다는 증거를 남겨놓는 게 좋다.
내용증명, 문자, 대화 또는 통화 녹음 등의 방법이 있다.
별다른 통지를 하지 않으면 자동 연장(묵시적 갱신)이 된다.
이 경우 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 해지통보를 한때부터 3개월이 지나면 해지가 된다.
임차인과 집 주인 간에 갈등이 가장 많은 부분이 보증금 반환이다.
계약 만료일에 이사한다면 보증금 반환도 동시에 이뤄져야 한다.
기존 임차인이 새로운 임차인을 구해 줄 의무도 없다.
하지만 집주인이 새로운 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다거나 보증금 반환 시일이 기약
없다면 법적인 절차를 밟는 방법도 있다.
내용 증명으로 보증금 반환을 요청하고 임차권 등기명령 신청을 한다.
보증금 지급 명령 신청과 추후 압류 신청 등의 조치를 취할 수 있다.
보증금을 받지 못했는데 불가피하게 이사해야 한다면 임차권 등기 명령 신청을 반드시 해야 한다.
그 전에 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라져 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 안전하게
지킬 수 없기 때문이다. 임차권 등기명령 신청과 임차권 등기 비용은 집 주인한테 청구할 수 있다.
계약 만료를 일주일 가량 남겨두고 집주인이 갑작스럽게 보증금이나 월세를 인상하겠다고 통보하는 경우도
있는데 임차인이 따라야 할 법적인 의무는 없다.
임대인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대차계약 조건 변경을 임차인에게 통보하지 않으면
임대차계약은 종전 계약과 같은 내용으로 묵시적 갱신이 되기 때문이다.
묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 계약기간은 2년이다.
'잔여세대 할인 분양'…"시공사에 직접 확인하세요"
김씨(가명·38)는 회사에서 집에 가는 길에 '00아파트, 잔여 세대 할인 분양' 이라는 현수막을 발견했다.
눈여겨 봤던 지역이고 지금은 청약 통장 1순위 자격도 되지 않아 분양권을 살 생각으로 현수막에 있는
번호로 전화를 걸었다.
약속을 하고 만나기로 했는데 '혹시나' 하는 불안한 마음이 든다.
지난해 11·3 대책 이후 규제가 강화되면서 청약 신청 자격이 되지 않거나 매번 청약 당첨에서 미끄러진
소비자들은 분양권 거래도 생각하게 된다.
하지만 분양권을 둘러싼 사기 피해도 적지 않아 주의가 필요하다.
분양 대행사와 중개업자가 짜고 시세보다 싸게, 또 할인 분양을 내세워 소비자들을 현혹한 뒤 계약금을 가로
채고 사라지거나 중복 분양해 피해를 주는 식이다.
올 1월 기준 미분양 아파트는 5만9313가구로 전달보다 5.1% 늘었다.
수도권의 미분양은 같은 기간 13.5% 늘어 1만8938가구에 달한다.
시행사나 시공사들이 물량 소화를 위해 할인 분양에 나서기도 하지만 의도적으로 할인 분양을 미끼로
접근하는 경우도 있다.
건설업체들은 처음부터 해당 시공사의 고객센터로 전화해서 해당 동·호수의 미분양 또는 할인 분양 여부 등을
먼저 확인할 필요가 있다고 조언한다.
미분양된 아파트 호수라고 소개 받았는데 조합원 물량이거나 계약이 완료된 황당한 경우도 있다는 설명이다.
준공 이후 미분양 물건은 입주 후 단지 내에 일정 기간 머물러 있는 시공사 직원을 통해서도 확인할 수 있다.
특히 분양권 매매가 아닌 처음부터 미분양 물건은 분양 대행사나 대행사에서 고용한 직원이 고객 유치는
하지만 직접 계약서를 작성하지 않는다 점을 기억해야 한다.
시공사 직원도 없는 상태에서 공인중개소 사무실에서 계약서를 쓴다면 사기를 의심해야 한다는 것이다.
계약서도 꼼꼼히 살펴야 한다.
대형건설업체 한 관계자는 "임의로 만들어진 계약서가 아닌지, 시공사 직인이 있는 지 등 기본적인 것부터
살펴야 한다"며 "의외로 할인 분양이라는 말에 세밀하게 살피지 않는 소비자들이 많다"고 지적했다.
지난해부터 큰 시세 변동…경매 '기본'이 중요하다
부동산 시장이 관망세일 때는 '경매'로 눈을 돌리는 소비자들도 많다.
조금이라도 저렴하게 구입해 시장이 급변했을 때의 위험 부담을 낮추는 동시에 시세 차익을 기대할 수 있기
때문이다. 하지만 막상 시작하려면 겁이 나고 막막하기도 하다.
최근 경매 관련 책을 낸 전문가들로부터 기본적으로 경매할 때의 주의할 점과 노하우를 듣고 정리했다.
전문가들은 '시세'를 강조했다.
법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉 할 수 있기 때문이다.
법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있고 낮을 수도 있다.
일반적으로 감정가가 책정되는 시점은 경매개시일 이전 4~5개월 전일 가능성이 높다.
지난해부터 시세가 급변하는 시기에 4~5개월이면 몇 천만원에서 몇 억원 까지 차이가 날 수도 있다.
'지지옥션 경매 상담사례 100선'의 공동저자인 이창동 선임연구원은 "최근 강남에서 낙찰된 H아파트의 경우
감정가 13억원을 훨씬 넘는 17억대 낙찰됐으나
시세보다는 1억원 이상 저렴할 수 있어 반드시 시세를 파악한 후 자신의 목적에 맞게 낙찰
받아야 한다"고 설명했다.
경매는 매각율과 매각가율이 중요한 것이 아닌 현 시세 대비 얼마나 저렴하게 받았는지가
가장 중요하다는 의미다.
최근 셀프 경매를 위한 기본서 '부동산경매10-10'을 출간한 표찬 저자(법무법인 하우 본부장)는 다세대의 경우
감정평가의 차이가 아파트보다 크기 때문에 현장답사 때 주변에 나온 매매 물건과 자세히 비교하고 건물의 하자,
주차가능 여부 등을 꼼꼼히 비교할 것을 당부했다.
1층, 2층의 저층부나 나홀로(1동)아파트, 가구 수가 적은 아파트 등도 시세보다 감정평가가 높게 되는 경향이
많아 주의를 당부했다.
표 본부장은 아파트 투자물건을 고를 때는 △역세권(예정지 포함)
△주변에 초등학교가 있는 최소 500가구 이상의 단지 △조합설립인가를 앞둔 재개발 단지
△반경 3km 범위 내에 업무·상업시설이 있는 단지 등 선별을 추천했다.
이 연구원은 '자금 계획'에 대해서 강조했다.
입찰 당일 보증금인 최저가의 10% (재경매물건은 20%)를 납부하고 최고가 매수인으로 선정되면 매각허가결정
과정을 거쳐 약 1달 내에 잔금을 납입해야 한다.
일반적인 부동산 거래에 비해 잔금 날짜가 상당히 촉박하기 때문이다.
기한 내에 못내면 보증금 10%는 법원에 몰수된다.
이 때 추가로 납입해야 할 비용까지 감안해야 한다.
취득 시 명도(임차인 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 임차인이
있으면 이사비도 줘야 한다.
아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 한다.
심한 경우 밀린 공용관리비가 몇천만원에 이르는 경우도 종종 있다.
오래 방치된 경우가 많기 때문에 원활한 사용을 위해 인테리어 비용 등이 추가 될 수 있다.
실제 입주할 생각이라면 입주 시기를 넉넉하게 둬야 한다.
잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하거나 입주하지 못하고 명도 등의 과정을 거쳐야 하기 때문이다.
보통 항고 판결이 최소 3~6개월, 명도까지 하는데 1~2개월이 더 소요된다.
입찰장은 전쟁터다.
경쟁률을 의식해 무리해서 금액을 써내거나 긴장해서 '0'를 하나 더 써내는 등 실수를 하면 큰 손실로
이어질 수 있다. 단순 실수는 경매 취소로 인정 받지 못하고 보통은 보증금을 몰수당하게 돼 사전에 충분한
준비와 연습이 필요하다.
경매는 쉽게 뛰어들 수 있는 분야도 아니지만 그렇다고 전문가들만 할 수 있는 것도 아니다.
복잡한 권리관계를 따지고 낙찰가격을 산정할 자신이 없다면 경매 정보회사를 이용하거나 전문가들에게
물어보는 것도 방법으로 꼽힌다.
부동산 중개수수료, 현금영수증 발급 안 된다고요?
연말 연말 정산시즌이 되면 소득공제를 위해 현금영수증 발급에도 공을 들이게 된다.
집을 매매하거나 월세·전세 등의 계약을 했다면 적게는 수십만원에서 많게는 수백만원에 달하는
중개수수료가 든다.
부동산 중개업소들은 현금영수증 발급이 의무화돼 있다.
하지만 현실에서는 현금영수증 발급을 놓고 분쟁이 적지 않다.
계약 전부터 정확한 중개수수료가 얼마이고 부가세 포함 금액인지 분명히 해야 한다.
소비자가 현금영수증 발급을 요구했을 때 뒤늦게 ‘부가세 10%’를 별도 요구하는 중개업소들도 있기 때문이다.
중개수수료는 법적 요율이 있다.
하지만 상한선을 정해 놓은 것으로 그 범위 내에서 소비자와 중개업자 간에 협의가 가능하다.
사전에 부가세 포함 여부를 계약서에 표기하고 현금영수증 발급을 요청하는 게 낫다.
연 매출 4800만원 미만의 간이 사업자는 세금 계산서 발행을 하지 못하기 때문에 소비자에게 부가세 10%를
요구할 수 없다.
국세청 홈페이지에서 해당 중개업소가 일반 과세자인지 간이 사업자 인지를 확인해야 한다.
공인중개소 관계자들은 “간이 사업자들도 부가세 3%를 내지만 이 금액을 중개수수료에 포함할지 여부를
사전에 서로 이야기 해야 분쟁을 줄일 수 있다”고 조언했다.
세무 전문가들은 세금 계산서 발행이 안 되는 토지, 주택 등의 거래는 현금영수증 발급을 권했다.
매수 또는 매도 등 매매거래일 경우 양도소득세 산정시 중개수수료가 비용으로 반영돼 절세 가능하기 때문이다.
예를 들어 중개수수료를 100만원으로 협의했는데 공인중개업소에서 현금영수증 발급 조건으로 부가세 10%를
별도로 요구하면 총 중개수수료는 110만원.
양도소득세 15%의 세율을 적용받는 대상자라면 110만원을 필요경비로 처리해 절세 효과는 16만5000원 된다.
부가세 10만원을 추가 부담하더라도 단순 계산하면 6만5000원을 절약할 수 있다.
수억 대출 받은 '전세금' 날리지 않을려면
전세금도 진짜 '억' 소리 난다.
부동산114에 따르면 지난해 말 기준 서울 아파트 가구당 평균 전세금은 약 4억3000만원으로 5억원을 내다본다.
전세금이 오르다 보니 지난해 5대 시중은행의 전세금 대출액이 전년도의 두 배 수준인 10조원을 넘어섰다.
대출까지 받은 전세금을 떼이는 일이 없도록 사전에 안전장치가 필요하다.
우선 등기부등본에서 근저당권, 압류, 가압류 등의 말소기준권리가 없는지 확인해야 한다.
말소기준권리는 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 권리의 소멸 또는 인수 판단의 기준이 되는 권리다.
말소기준권리가 없다면 전입신고를 한 뒤 거주(점유)하면 전세금을 보호받을 수 있다.
확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 따라 '우선변제권'이 인정된다.
보증금 반환청구 소송을 통해 경매 신청이 가능하다.
재계약을 할 때 전세금을 높였다면 확정일자를 다시 받아야 한다.
'전세권'을 설정하는 방법도 있다.
집 주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증금반환청구 소송 없이 '임의경매'를 신청할 수 있는 권한이 주어진다.
다만 집 주인의 동의가 필요하고 비용 부담이 있다.
확정일자와 전세권 설정을 하더라도 전세금을 100% 돌려받지 못할 수 있다.
경매에 넘어갔을 때 권리가 앞서는 선순위채권자들이 있는 경우다.
또 경매는 낙찰가액에서 세금과 경매에 들어간 비용을 제외한 금액을 채권자들이 나눠야 한다.
따라서 전세 계약을 할 때 국세나 지방세 등 세금을 완납했다는 증명서를 받는 게 좋다.
미납된 세금이 많으면 낙찰이 되도 전세금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 더 높기 때문이다.
프리버드 경매 카페를 운영하는 강윤식 미래알앤디 대표는 "선순위채권과 본인 전세금을 합한 금액이 전체
집값의 70%를 넘으면 사실상 위험하다"며 "미납 세금까지 있다면 돌려받을 전세금은 더 줄어든다"고 설명했다.
주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 '전세보증보험'에 가입하는 방법도 있다.
집 주인이 전세금을 돌려주지 않으면 해당 기관이 전세금을 지급한다.
집이 경매에 넘어가면 낙찰 금액에서 배당금을 받고 부족한 금액은 상품을 가입한 기간에 요청하면
100% 회수가 가능하다.
HUG는 최대 5억원(수도권 기준)까지 보증이 가능하고 서울보증보험은 아파트는 무제한, 기타 주택은
10억원까지 가능하다.
보증료율은 서울보증보험보다 HUG가 더 낮다.
보증금이 3억원이라면 1년간 보증료는 38만원4000원(오는 2월 1일 기준)이다.
월세 10만원 '행복주택'…"신청 자격 되나요?"
매매가 대비 전세가 비중인 '전세가율'이 낮아지고 있지만 지난달 서울 아파트 전세가율(KB국민은행 기준)은
73.3%로 여전히 높다.
매달 수십만원에서 100만원 안팎의 월세를 내는 것은 더욱 만만치가 않다.
이런 상황에서 상대적 낮은 보증금에 월세 10만원 안팎이면 살 수 있는 '행복주택'은 말 그대로 행복한 주택이다.
올해 들어 행복주택 공급이 쏟아지고 있다.
한국토지주택공사(LH)는 지난 12일부터 16일까지 전국 9개 지구 4972가구의 행복주택 입주자를 모집한다.
행복주택은 올해까지 총 14만가구가 공급될 예정이다.
임대주택 종류는 다양하지만 행복주택은 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 젊은 계층이 주 대상이다.
주택 규모는 45㎡이하(이하 전용면적). 2년 단위로 계약하며 최대 6년까지 살 수 있다.
고령자와 주거급여수급자는 최대 20년도 임대할 수 있다.
보증금과 임대료는 시중 시세의 70~80% 수준이다.
청약 접수를 받고 있는 서울 오류지구는 대학생 주택(16㎡)은 보증금 2689만원에 월 임대료가 9만6000원이다.
신혼부부 36㎡주택은 보증금 6856만원에 월 임대료가 24만5000원으로 일반 주택보다 저렴하다.
서울을 벗어나면 보증금과 임대료 부담은 더 낮아진다.
대도시인 부산시 용호지구도 대학생 주택(16㎡) 은 보증금 1224만원에 월 임대료가 9만원이다.
사회초년생 주택(16㎡)도 보증금 1296만원에 월 임대료 9만6000원으로 10만원이 되지 않는다.
입주자격과 소득 및 자산 기준이 있는데 '사회초년생'은 해당 지역 또는 인근 지역에서 일한 기간이 5년
이내거나, 퇴직 후 1년 이내에 취업 준비생도 된다.
대학생·사회초년생은 미혼이어야 한다.
대학생은 부동산 1억2600만원이나 자동차 2465만원 이상을 보유하면 신청할 수 없다.
대학생 또는 취업준비생의 요건을 충족하면서 혼인 합산 기간이 5년 이내 무주택자면 '신혼부부' 자격으로
신청도 된다. 혼인을 계획 중이거나 혼인 기간이 5년 이내인 신혼부부는 가구 소득 합계가 도시근로자
월 평균소득 100% 이하여야 한다.
법령 개정을 통해 학원 강사, 보험 설계사, 예술인, 청년 창업자 등 국민건강보험 직장가입자가 아니어도
행복주택 청약이 가능해졌다.
무주택·소득·자산조회 범위는 신청자격별로 차이가 있어 입주자모집 공고문을 꼼꼼히 확인해야 한다.
입주자를 모집 중인 경기도 의정부민락2와 대구 테크노 행복주택은 인근의 근로자들도 청약이 가능하다는
점도 특징적이다.
세부 입주자격, 임대조건 등 행복주택 청약과 관련된 내용은 LH 콜센터(1600-1004)나 마이홈포털
(www.myhome.go.kr)을 이용하면 된다.
마이홈포털 '자가진단'을 통해 신청 자격이 되는 임대주택 단지도 찾을 수 있다.
월·전세 10~40% 공제 가능…오피스텔도 포함
'13번째' 월급이라 불리는 연말 정산 기간이 돌아왔다. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 챙길 수 있다.
월세 등 부동산 관련 연말 정산 팁을 정리해봤다.
우선 1년 동안 낸 월세 중 10%를 공제받을 수 있다. 1인당 최대 750만원까지 가능하다.
85㎡(이하 전용면적)이하 주택이 대상이다. 주거용 오피스텔도 해당된다.
배우자 명의의 월세 계약도 가능하다. 집주인의 동의 또는 확정일자를 받지 않아도 공제받을 수 있다.
임대주택과 주민등록의 주소지가 다르면 공제대상이 안 된다.
주민등록등본과 부동산 임대차 계약서 사본, 월세 지불 증명서류가 필요하다.
계약이 끝나도 5년까지 월세 공제 경정청구가 가능하므로 예전에 받지 못했다면 이번에는 잊지 말자.
전세자금 대출도 공제 대상이다. 원리금 상환액의 40%까지다. 이자만 내도 공제 받을 수 있다.
무주택 세대주로 연봉 5000만원 이하, 종합소득금액 4000만원 이하가 대상이다.
85㎡ 이하 주택에 해당되며 오피스텔도 포함된다.
주민등록등본, 전세계약서, 주택자금상환 증명서를 준비해야 한다.
주택마련저축공제를 포함해 최대 300만원까지다.
집을 살 때 대출을 받았다면 '이자상환액'에 대해 공제 받을 수 있다.
근로소득자로서 무주택 혹은 1세대 1주택인 세대주가 기준시가 4억원 이하의 주택을 15년 이상
장기주택담보대출로 받아야 한다.
대출시기, 상환기간과 방식에 따라 공제액은 달라진다.
분할 상환의 조건 기간을 먼저 확인한 뒤 한도액을 보면 된다.
주택청약종합저축은 납입금액의 40%를 공제 받을 수 있다. 한도는 연 300만원이다.
2015년 이후 가입자는 총 급여 7000만원 이하의 무주택 세대주가 대상이다.
2014년 연말 이전 가입자는 급여액 제한이 없다.
제출 기한 연장으로 2017년 2월까지 신분증과 주민등록등본을 지참하고 청약통장을 개설한 은행에 가서
무주택 확인서를 제출하면 된다.
수억 빚내서 집 샀는데, 입주하니 구멍 '뻥'…'하자 보수' 어떻게
꿈에 그리던 '내 집', 감격도 잠시 첫발을 내딛는 순간 집 곳곳에 틈이 벌어지고 문짝은 튀어나와 있다.
하자보수는 물론 정신적·물질적인 피해까지 보상 받고 싶을 정도로 분통이 터진다.
입주 때에 하자보수 분쟁이 끊이지 않는데 하자 점검 요령과 대처 방법 등을 정리해봤다.
건설업체들은 입주 한 두 달 전에 하자 사전 점검 기간을 갖는다.
입주자들은 이 때 하자 여부를 확인하고 보수를 요청할 수 있다.
입주 뒤에는 아파트 단지 내에 담당 사무소가 마련된다. 그 이후에는 건설업체 본사 담당 센터에 요청하면 된다.
서류에 의해 확인되는 내용과 실제 시공상태가 일치하는지 등 잘못 여부를 육안으로 확인하고 같은 주택 유형의
다른 아파트와 비교하는 것도 방법이다.
창호 내부면 주위에 물이 남아있거나 그런 흔적이 있는지 여부도 확인해야 한다.
공동주택 하자 점검 체크리스트 등 더 자세한 내용은 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회 홈페이지에 올려져
있는 공동주택 소책자에서도 확인할 수 있다.
하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 주택법령에 세세하게 정해져 있다.
'공동주택관리법' 제정에 따라 지난해 8월 12일 이전 사용 승인이 난 아파트는 책임기간이 1년, 2년, 3년, 4년,
5년, 10년. 그 이후는 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉜다.
세부적으로 보장기간이 나뉘어져 있기 때문에 사전에 확인하고 날짜를 넘기지 않는 것이 좋다.
가령 배수 공사의 경우 지난해 8월 12일 이전 사용 승인 아파트는 보장 기간이 2년 밖에 되지 않지만
그 이후 아파트는 5년까지 가능하다.
하자가 발견되거나 입주자가 하자보수를 청구하면 사업주체는 공동주택관리법에 따라 15일 이내에
보수해야 한다. 만약 기한 내에 보수하기 어려울 경우에는 하자보수계획에 '하자부위, 보수방법, 보수기한,
담당자 및 연락처'를 기재해 통보하고 계획에 따라 보수해야 한다.
하자를 보수해주지 않거나 하자가 아니라고 주장하는 경우에는 국토교통부
'하자심사분쟁조정위원회'를 이용하자.
위원회에 하자심사를 신청해 하자로 판정받으면 최장 60일 이내에 보수 받을 수 있다.
분쟁 조정을 신청해 조정이 이뤄지면 강제 집행이 가능한 법원의 확정 판결문과 같은 효력을 지닌다.
하자심사 또는 분쟁조정 신청은 공식 홈페이지나 우편 신청, 방문 접수로 가능하다.
분쟁 등을 대비해 현장은 사진·동영상을 찍어 증거를 남기는 것이 필요하다.
입주민의 과도한 습기 발생을 통한 결로·곰팡이 등 입주민의 관리 소홀로 판단되는 사안에 대해서는
하자보수가 어렵다는 점도 유의하자.
내년부터 5억 넘으면 양도세율 40%… "잔금 올해 내는게 유리"- 머니투데이 - 2016.12.18
내년부터 부동산 관련 세법이 일부 바뀐다.
2017년부터 새롭게 적용되는 세법 개정안이 지난 2일 국회를 통과했다.
고소득자에 대한 세금을 강화하기 위해 소득세 최고 세율을 높인 점이 특징이다. 주요 내용들을 들여다봤다.
우선 양도소득세 과세표준에서 1억5000만원 초과 구간이 세분화 됐다.
예전에는 1억5000만원이 넘으면 38%로 모두 동일했으나 내년부터는 5억원을 넘으면 세율 40%가 적용된다.
지방세 10%를 더해 총 44%의 양도세를 물게 된다.
세금 전문가들은 양도차익이 높다면 잔금 납부일을 연내로 당겨 양도세율을 조금이라도 낮추는 게
현명하다고 조언했다.
전세 보증금 과세 유예는 2년 연장됐다. 대신 조건은 까다로워졌다.
간주임대료란 전세금에 일정 이율을 곱한 것으로, 월세 과세와 형평성을 맞추기 위해 도입됐다.
3주택 이상 보유자로 전세 보증금 합계가 3억원을 넘으면 초과분의 60%에 대한 이자 상당액을 내야 한다.
연 이자율1.8%로 계산해서 임대 소득세를 납부 한다.
올해까지 85㎡(이하 전용면적) 이하 기준시가 3억원 이하인 주택은 제외됐으나 내년부터는 60㎡이하 3억원
이하만 제외된다.
새해부터는 비사업용토지에 대해 '장기보유특별공제 혜택'이 부여된다.
3년 이상 보유했다면 10~30%의 공제를 받을 수 있다.
김명석 세림세무법인 세무사는 "세율도 높아지기 때문에 실제로 따져봐야 하지만 10년 이상 보유한 토지라면
내년에 파는 게 유리할 수 있다"고 말했다.
'양도소득세 이월과세'도 보완된다.
양도소득세 이월과세란 배우자나 직계 존비속으로부터 증여 받은 토지·건물·시설물 이용권을 증여일로부터
5년 안에 양도하면 증여받은 사람의 취득가액이 아니라 증여한 사람의 취득가액 적용을 의미한다.
이월과세를 적용한 양도세액이 미적용 양도세액 보다 적으면 적용이 배제된다.
증여세와 상속세의 공제 비율은 줄어든다.
종전에는 증여세는 3개월 이내, 상속세는 6개월 이내 자진 신고할 경우 산출세액의 10%를 공제했지만
내년부터는 7%로 줄어 부담이 늘어난다.
8월부터 소득 5000만원 이하 가구, 年2.5% 월세대출 가능 - 머니투데이-2016.07.31
전셋집을 구하지 못했는데 당장 월세 비용이 부담된다면 저금리로 대출을 받는 방법이 있다.
국토교통부에 따르면 8월부터 부부합산 연 소득 5000만원 이하 가정도 연 2.5%의 월세 대출을 받을 수 있다.
예전에는 취업준비생, 근로장려금수급자, 사회초년생(취업 후 5년 이내) 등에 한해서만 연 1.5%의 금리를
적용한 월세 대출이 가능했다.
연 1.5%의 월세 대출 대상자에는 서민층 자녀 부양을 위해 지급되는 자녀 장려금 수급자도 이번에
새롭게 포함된다.
국토교통부 관계자는 "현재 기금운영계획 변경안을 논의 중으로 전산 작업 등을 거치면 8월 중으로 시행이
가능하다"며 "아직 정확한 시행일은 정해지지 않았다"고 말했다.
대출금은 월세 한도 내에서 매월 최대 30만원씩 2년간 총 720만원이다.
임대인 통장으로 직접 지급되면 최대 360만원의 연 단위 대출도 가능하다.
만약 1년에 360만원을 대출 받았다면 금리 연 1.5% 적용 시 총 이자는 연간 5만4000원이다.
연 2.5%는 매월 7500원, 1년에 총 9만원의 이자를 내면 된다.
주택 형태의 제한은 없으나 임차보증금 1억원 이하, 월세 60만원 이하여야 한다.
대출 기간은 4회 연장해 최장 10년까지 가능하다. 중도상환수수료 없이 언제든지 자유롭게 상환할 수 있다.
우리은행뿐 아니라 신한, 국민, 하나, 기업, 농협에서도 거래할 수 있다.
이왕 월세를 낸다면 세액공제도 잊지 말고 챙기자. 저금리 시대에 세테크 만큼 효율적인 재테크가 없다.
월세 세액공제는 총급여 7000만원 이하 근로자를 대상으로 연 750만원 한도 내에서 월세 지급액의 일부를
공제해주는 제도다.
바뀐 2016년 세법 개정안에 따르면 10%였던 월세 세액공제율은 12%로 늘어난다.
가령 1년에 월세로 600만원을 내 60만원(10%)을 세액공제 받았다면 앞으로는 그 액수가 72만원(12%)로
12만원 올라간다. 또 배우자 명의로 계약한 집의 월세도 세액공제가 가능해진다.
"여기 숲 있는 거 아니었어요?"…아파트 이름에 속지 마세요 - 머니투데이-2016.11.14
"아파트 단지명을 아직 짓지 못했어요. 조합원들 간에 의견이 분분해서요."
최근에 만난 한 재건축 아파트 분양 소장의 말이다.
조합원들이 서로 자기의 주장만 내세우면서 의견이 모아지지 않고 있다는 것이다.
이 아파트 단지는 한동안 단지명 없이 건설업체의 브랜드만 표기된 채로 홍보 자료가 배포됐다.
미국 제45대 대통령에 도널드 트럼프가 당선되자 국내에 '트럼프'라는 이름이 붙은 고급 주상복합 아파트가
재조명을 받고 있다.
트럼프가 대통령 후보 시절 막말을 쏟아내 부정적인 이미지가 강할 때는 쉬쉬하던 주민들도 지금은 은근 집값
상승을 기대하는 분위기다.
아파트 단지명은 아파트의 이미지를 결정짓는데 중요한 역할을 한다.
아파트의 이름이 집값과 연결된다는 생각에 건설업체나 (재건축·재개발단지의 경우)조합들은 행정구역이나
주변 환경 등에 관계 없이 이름을 붙여 소비자들을 현혹하는 경우도 적지 않다.
지난달 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 '신촌숲 아이파크'는 행정구역상 서대문구 신촌동이 아닌
신수동이지만 '신촌'이라는 이름을 가져다 썼다.
경의선숲길 신수동 구간이 단지 북쪽에 접해 있다는 이유로 '숲'이라는 이름도 내세웠다.
하지만 인근 공인중개소 관계자들은 "경의선숲길 신수동 구간은 현재 공원 조성 계획이 없는 곳"이라며
의아하게 생각했다. 이달 분양 예정인 '경희궁 롯데캐슬' 역시 단지명을 놓고도 말들이 많다.
지하철 3호선인 독립문역 초역세권 단지이고 북측에 '인왕산'이 있지만 더 멀리 떨어져 있는
'경희궁'이라는 이름을 붙여서다.
인근 지역에 랜드마크로 자리매김하고 있는 '경희궁 자이'의 후광효과 등을 노린 것으로 보는 시선도 있다.
이들 외에도 '숲', '파크', '레이크' 등의 이름을 붙였지만 실상은 다르거나 행정구역상 그 지역이 아닌 인근
지명을 붙인 단지들이 있다.
이는 아파트 단지명을 지을 때 세부적인 법 규정이 없기 때문이다.
다른 건설업체의 상표권만 침해하지 않으면 딱히 제약이 없는 셈이다.
법 마련이 시급하지만 그 전에 소비자들도 단지명에만 의존할 게 아니라 직접 현장을 가봐야 한다.
생각보다 많은 소비자들이 건설업체나 분양 관계자의 말만 믿고 낭패를 보는 경우가 적지 않다.
"수천만원 아파트 옵션, 위약금 20% 달라고요?" -2016.03.28
최근 경기도 시흥에 아파트 분양을 받은 김수진씨(39)는 발코니 확장 옵션 선택을 놓고 고민 중이다.
발코니를 확장하면 공간을 넓게 사용할 수 있지만 빨래를 널거나 화분을 둘 수 있는 베란다가 없어지는
것은 아쉽다.
확장 비용만 총 1200만원, 한번 선택하면 변경할 수 없다는 점 때문이 고민이 이만저만이 아니다.
빌트인 냉장고, 오븐, 식기 세척기, 발코니 확장, 시스템 에어컨, 가변형 벽체 등 아파트 선택 옵션이 갈수록
늘어나고 있다.
순간의 선택에 위약금 수백만원이 날아가거나 취소 자체가 안 되는 경우도 있어 소비자로서는 결정을
내리기가 쉽지 않다.
하지만 앞으로는 이 같은 부담이 조금이나마 줄어들게 된다. 공정거래위원회는 지난 16일 △해제권 제한
△위약금 과다 △별도 원상회복비용 일괄 부담 △옵션 대금 미납시 아파트 입주 제한 등 4개 불공정 약관
유형에 대해 개선 결정을 내렸다.
이에 따라 공사 전이라면 선택했던 옵션도 해제할 수 있다.
이전에는 본 계약을 체결하면 공사 진행 여부에 상관없이 옵션 자체를 해제할 수 없는 경우가 많았다.
해제 위약금은 대금의 10% 이내로 제한된다.
포스코건설, 동화주택, 협성건설은 그동안 옵션 취소에 따른 위약금으로 대금의 20%를 청구해왔다.
포스코건설의 경우, 분양 중인 전주에코시티더샵 2차부터 달라진 약관 내용을 적용키로 했다.
위약금 이외에 내야 했던 별도 원상회복비용에 대한 부담도 낮아진다.
일부 건설업체들은 유상옵션을 취소하면 위약금과 함께 공사가 진행되기 전이더라도 원상회복비용
(실손해액)까지 고객이 부담토록 했다.
하지만 약관 개정에 따라 앞으로는 공사 진행 전에는 원상회복비용을 내지 않아도 된다.
아파트 옵션 대금을 내지 않았다는 이유로 아파트 입주를 못하게 하는 관행도 사라진다.
공정위는 아파트와 옵션상품 계약을 별도 계약으로 보고 옵션 잔금 미납을 이유로 입주 자체를 막는 것은
불공정하다는 판단을 내렸다.
이상 4개 불공정 약관 유형 중 1개 이상을 아파트 옵션 계약에 적용해왔던 업체는 대우건설, 롯데건설,
부영주택, 삼성물산, 포스코건설, 삼호, 서희건설, GS건설, 한신공영, 한양, 현대건설, 현대엔지니어링,
시티종합건설, 서령개발, 동화주택 등 총 25곳에 달한다.
공정위 관계자는 "현재 모든 건설사가 시정 내용을 옵션 계약 약관에 적용한 것으로 알고 있다"며
"계약 해제권 등 고객의 권리를 과도하게 침해하는 아파트 옵션계약 불공정 관행을 바로잡기 위해 약관을
개정했다"고 설명했다.
"1억원으로 뭐하지?"…투자 바람 '주의보' - 머니투데이-2016.06.18
'사실상 예금금리 0% 시대.'
초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다.
한 푼 두 푼 모아봤자 돈이 안 된다는 심리가 사람들을 여기저기 기웃거리게 한다.
"1억원을 어디에 투자하면 좋을까?." 지인들이 자주 하는 질문들이다. 사실 1억원도 작은 돈이 아니다.
매월 200만원씩 꼬박 4년 이상을 모아야 한다. 하지만 부동산 투자에 있어 선택의 폭은 생각보다 좁다.
안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상가 빌딩은 최소 매입 단위가 수십억원대로 대출을 받는다고 해도
일반인들은 접근이 어렵다.
그나마 선택할 수 있는 대상이 오피스텔이다.
오피스텔은 1%대 예금금리보다는 수익률이 좋고 1억원대로 접근 가능한 상품이다.
다만 분양가가 높아지고 공급 물량은 늘고 있어 수익률은 더 낮아질 수 있다.
부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 올 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.62%다.
5월 기준 서울 평균은 5.25%, 강남은 4.97%로 5%를 밑돌았다.
임대료가 매매가격 상승 추세를 따라가지 못한 탓이다.
전문가들은 고가의 신규 분양보다는 역세권에 위치한 기존 오피스텔을 추천했다.
오피스텔은 임대료 수익이 주된 목적인데 매입 비용 부담을 낮추면 그만큼 수익률을 높일 수 있기 때문이다.
부동산펀드도 투자 대상으로 꼽힌다.
가령 1000억원대의 빌딩을 구입할 때 같이 자금을 대고 나중에 임대료 수입을 배당받는 방식이다.
최근 한 시중은행이 가입자를 모집한 상품은 1억원 이상이면 가입이 가능했다.
예상 투자 수익률은 연평균 7.92%. 매각차익까지 포함하면 11.58%다.
6개월마다 배당을 받는다.
부동산펀드는 운영기간은 통상 5년 전후며 매입 대상은 오피스빌딩, 호텔, 대형마트 등 상품에 따라 다양하다.
오피스빌딩의 경우 건물 매입 가격이 적정한지 여부와 공실률 등을 잘 따져야 한다고 전문가들은 조언했다.
한 부동산개발투자회사 대표는 "펀드의 형태지만 금융상품이 아니다.
본인이 직접 부동산을 산다는 관점에서 접근해야 한다"며 "직접 주변 임대수익 등을 조사하고 좋은 물건이라는
판단이 서면 가입할 것"을 권했다.
부동산 펀드는 5년 뒤 좋은 가격에 팔면 매각 차익까지 챙길 수 있지만 반대의 경우는 원금 손실 가능성이
있다는 점도 기억해야 한다.
목돈이 없는 일반인들은 청약 시장으로 몰리고 있다. 특히 강남 재건축 아파트 등에 쏠림현상이 두드러진다.
전매 제한이 있지만 당첨자 발표와 동시에 웃돈이 붙어 분양권 거래가 되는 불법 전매도 만연하다.
지난 15일 접수 마감된 인천 영종하늘도시 점포겸용 단독주택용지 분양에는 평균 364대1,
최고 9204대 1의 경쟁률을 기록했다.
홈페이지 접속조차 제대로 이뤄지지 않아 마감 시간이 두 차례나 연장됐다.
점포겸용 단독주택용지 당첨권은 즉시 거래 가능하지만 분양받은 가격이나 그보다 낮은 금액에 거래해야 한다.
하지만 신청 전부터 공인중개업자들은 인터넷을 통해 좋은 가격에 당첨권을 사줄 매수자들을 확보했다며
홍보하는 등 불법 거래를 조장하고 있다.
최근 분위기에 대한 경고음도 들린다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "초저금리에 대한 심리적인
요인들이 작용하면서 무리하게 대출을 받아 투자에 뛰어들거나 불법 거래를 아무렇지 않게 생각하는
분위기는 경계해야 한다"고 강조했다.
단순 낙찰로는 수익 못 낸다…경매 플러스 알파는? - 머니투데이-2016.04.17
부동산투자업무를 하는 A씨(39)는 5년 전부터 경매에 참여해왔다.
지속적으로 공부해 왔던 터라 나름 자신감도 있었다.
실제로 상가와 주택 등 여러 물건을 낙찰 받기도 했다.
하지만 요즘은 좋은 물건 고르기가 하늘의 별 따기다.
웬만한 경매 물건은 너도나도 뛰어들어 경쟁이 치열하고 유치권 등 특수권리가 얽혀 있는 물건도 보통의
지식으로는 분석이 쉽지 않아서다.
저금리 시대에 주거난까지 가세하면서 경매 시장에 대한 열기가 식을 줄 모른다.
경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원 경매 평균 낙찰가율은 71.9%로 전달 보다
1%포인트 올랐다.
아파트, 빌라 등 전국 주거 시설물의 평균 낙찰가율은 같은 기간 0.3%포인트 올라 85.1%를 기록했다.
2014년 8월 81.9%로 80%대에 진입한 후로 20개월 연속 80%대 낙찰가율을 기록 중이다.
이 때문에 단순 낙찰로 수익을 기대하기 어려운 시대가 왔다고 전문가들은 말한다.
경매는 경쟁력이 있는 물건을 저렴하게 사서 수익을 남겨야 하는데 응찰자가 늘어나면서 기대 수익이
낮아졌기 때문이다.
지난달 아파트 등 주거시설에 대한 평균 응찰자수는 6.6명으로 물건 하나에 최소 6명이 뛰어든 셈이다.
전문가들은 플러스 알파를 생각해야 한다고 조언한다.
빌라를 낙찰 받았다면 리모델링을 한 뒤 적정 임대수익을 올리고 그 다음 매각을 추진하는 등 세부 활용
방안을 먼저 생각해야 한다.
토지도 용도 변경을 통해 활용할 수 있는 방안을 먼저 찾은 뒤 입찰에 뛰어들어야 적정 수익을 기대할 수 있다.
상대적으로 경쟁이 낮은 유치권 등 특수 조건의 경매 물건을 집중적으로 파고 드는 방법도 있다.
유치권이란 채권자가 돈을 받을 때까지 그 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다.
정당한 유치권이면 낙찰자가 책임을 져야 하지만 성립 조건을 충족하지 않거나 허위로 신고했다면
그럴 의무는 사라진다.
가령 유치권이 성립하려면 유치권자가 물건을 계속해서 점유하고 있어야 한다.
지지옥션이 2011년부터 7월부터 2016년 2월까지 약 5년 동안 총 1만8100여건에 대해 유치권 분석을 한 결과
허위유치권으로 추정되는 건수가 약 91.5%에 달했다.
즉 유치권 신고가 된 경매 물건 10건 중 9건은 실제 성립이 안 된다는 의미다.
유치권 신고가 된 경매 물건의 낙찰가율은 전체 평균보다 약 10%가 더 낮다.
그만큼 낙찰자는 이익을 보게 된다.
유치권 성립 여부 등 권리분석이 어렵다면 전문업체에 의뢰하는 방법도 있다.
입찰에 참여할 때는 주변 시세와 부대 비용 등을 생각해 적정 입찰가를 먼저 정해야 한다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 "몇 번 낙찰에 실패한 사람들은 낙찰을 받는데 집중해 주변 시세와 비슷하거나
더 높은 금액을 써내기도 한다"며 "경매에 참여하는 취지가 사라지게 된다"고 우려했다.
실제로 지난달 서울 마포구 창전동 현대홈타운 84.98㎡(14층)의 낙찰가액은 약 5억7000만원. 국토교통부
실거래가액에 따르면 지난달 같은 평형대 아파트는 5억2500만원~5억9200만원에 거래됐다.
명도 비용과 원주인의 밀린 관리비, 인도 명령 강제 집행 등의 행정절차 등 추가적으로 드는 비용과 노력,
시간을 감안하면 경매 보다는 일반 매입이 더 효율적일 수도 있다.
"누구나 한다"는 경매, 리모델링했더니 수익률이…- 머니투데이-2015.11.29
'경매, 지금도 돈 될까?'
부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 10월 법원경매 낙찰률은 41.4%. 2003년 6월(42.6%) 이후
역대 두 번째로 높은 수치다.
경매도 더는 그들만의 리그가 아닌 셈이다.
그렇다면 ‘발상의 전환’은 어떨까.
지금은 그렇게 매력적이지 않지만 창의성을 발휘해 더 좋은 상품으로 만들 수 있는 물건을 찾아내는 것이다.
경매도 단순 매매로 시세차익을 노리기보다는 낙찰 후 리모델링 등을 통해 더 좋은 가격으로 팔아 수익성을
높여야 한다고 전문가들은 조언한다.
가령 1억원에 낙찰받은 집을 당장 판다면 1억2000만원을 받을 수 있다.
그런데 2000만원을 들여 인테리어를 한 뒤 1억5000만원을 받을 수 있다면 1000만원의 수익이 더 생긴다.
투자수익률은 20%에서 25%로 뛴다.
이처럼 리모델링으로 수익을 올리기 위해선 우선 어떤 물건을 선택해야 할지 김명석 세무사(세림세무법인)의
도움을 받아 정리했다.
단독주택의 경우 무엇보다 대지가 넓을수록 좋다.
아무래도 활용 방법이 많기 때문이다. 적은 비용을 들여 다양한 물건으로 리모델링할 수 있는 게 장점이다.
원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역 여건에 따라 다양한 용도나 업종 전환이 가능하다.
낡은 여관이나 사무실은 원룸, 코쿤하우스, 고시텔로 바꿔 임대하는 방법도 있다.
전통적인 고시촌이나 대학가 주변이라면 더욱 좋은 전략이 된다.
대형상가의 경우 점포 면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 임대를 줄 수 있다. 그 전에 상권분석이 먼저다.
도시계획이 어떻게 진행되고 있는지, 용도 지역상의 용적률, 건폐율 등 부동산 공법상의 부분도
미리 확인해야 한다.
이때는 주차장법, 건축법, 정화조 용량, 세법, 도로법, 주택법 등도 알아둬야 한다.
증축이나 개축을 할 경우에는 건축설계사무소를 찾아 가능 여부에 대해 미리 자문해야 한다.
리모델링을 하면 절세효과도 있다.
부동산을 자주 거래한다면 부동산매매업으로 분류돼 종합소득세로 과세가 된다.
그 기준은 한 기(통상 6개월)에 한 채를 취득하고 두 채 이상 매도하는 경우다.
이때는 적격한 증빙을 갖춘 비용은 모두 비용으로 인정받을 수 있다.
증빙 자료는 세금계산서, 계산서, 신용카드영수증이다.
리모델링회사와 계약을 맺고 돈을 입금한 게 증명되면 100원이라도 비용으로 인정받을 수 있다.
부동산매매업에 해당되지 않으면 양도소득세로 과세가 된다.
비용으로 인정되는 경우가 정해져 있어 미리 확인해야 한다.
가령 주택은 보일러와 냉방기 설치, 각종 확장 비용 등이 포함된다.
상가는 큰 공사에 들어가는 비용만 해당한다.
토지는 농지·산지 전용(다른 용지로 바꿀 때) 비용, 개발 부담금 등이 포함된다.
간이 영수증은 돈을 준 이체 확인서가 없으면 세무서에서 현장 확인을 나가기도 한다.
수백만원 '복비', 영수증만 잘 챙겨도 세금 아낀다 - 머니투데이 -2015.11.16
40대 직장인 이씨는 최근 대출을 받아 집을 장만했다.
전셋집 구하기가 갈수록 어려워지는 데다 매달 100만원 넘는 월세도 엄두가 안 나서다.
이씨가 집을 사면서 지급한 중개보수(수수료)는 253만원에 달한다.
중개보수 230만원에 부가가치세 10%가 더해졌다. 만만치 않은 추가 지출에 한숨이 절로 나왔다.
집을 매매하거나 전·월세 주택을 구할 때 별도로 생각해야 하는 비용이 있다. 바로 중개보수다.
수십만 원에서 수백만 원에 달하는 중개보수에 관한 절세 팁을 정리했다.
부동산 중개보수요율은 시·도별로 표준요율이 있다.
가령 서울시는 매매금액이 2억원 이상 6억원 미만이면 총 금액의 0.4%까지 중개보수가 책정된다.
이때 0.4%는 상한요율로 중개업자와 이 범위 내에서 협의를 통해 요율을 낮출 수도 있다.
부가세도 생각해야 한다.
원칙적으로 10%의 부가세가 붙지만 공인중개사가 간이과세자(전년 매출이 4800만원 미만)일 경우
부가세율이 3%로 낮아진다.
일반과세자인지 간이과세자인지는 중개사무실에 걸린 사업자등록증을 보거나 국세청 홈택스에서
사업자등록번호를 입력하면 확인할 수 있다.
아예 처음부터 중개보수에 부가세 10%를 포함하는 중개업자들도 있다.
따라서 계약 전 부가세 포함 여부와 중개보수 총금액에 대한 협상을 먼저 하는 게 낫다.
부가세가 별도면 중개보수 금액을 먼저 조정해야 비용부담을 덜 수 있다.
현금영수증을 받으면 연말정산 때 30% 소득공제가 된다. 부동산중개업은 현금영수증 발급이 의무인 업종이다.
다만 금액이 10만원 미만일 경우 현금영수증 발급 의무는 없다.
일부 중개업자는 현금영수증을 발급하지 않는 조건으로 부가세를 감면하기도 한다.
중개보수가 10만원 미만이면 소득공제금액과 부가세를 비교한 후 유리한 쪽을 선택하면 된다.
집을 매매할 때는 중개보수 영수증을 챙겨둬야 한다.
중개보수가 경비로 책정돼 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다.
가령 2억원에 집을 사 4억원에 팔면 2억원의 차익이 발생한다.
이 경우 2억원에 대한 최고세율 38%(누진공제액 제외)가 적용된다.
그 집을 처음 샀을 때 중개보수(요율 0.4%)와 집을 팔았을 때 중개보수 금액인 총 240만원을 경비로 반영하면
세금은 약 91만원 줄어든다.
김명석 세무사(세림세무법인)는 “집을 팔 때뿐 아니라 처음 그 집을 샀을 때의 중개보수 영수증도 잘 챙겨둬야
한다”며 “중개보수 금액이 높을수록 절세효과를 더 누릴 수 있다”고 말했다.
"웃돈 5000만원 준다는데 분양권 팔아도 될까요?" -머니투데이-2015.08.15
수도권의 한 신도시에서 공급된 신규분양아파트에 당첨된 회사원 김 모씨는 최근 한 공인중개소로부터
5000만원을 얹어 줄 수 있다며 ' 분양권 매도'를 권유받았다.
실거주와 함께 투자까지 염두에 두고 청약한 김씨는 5000만원의 웃돈이란 얘기에 솔깃했다.
하지만 막상 팔려고 하니 고민이 된다.
김씨가 분양받은 사업지는 공공택지지구로 1년 동안 전매가 금지된 곳이기 때문이다.
공급과잉에 대한 우려가 있지만 입지가 좋은 신규분양시장은 여전히 수천만원대의 웃돈이 붙는 등
활황세를 보이고 있다.
시장 논리에 따라 웃돈이 형성되고 매매가 이뤄지지만 전매가 제한된 지역에서의 불법 거래도 빈번하다.
모델하우스 주변에선 “당첨만 되면 바로 (불법이지만) 팔아주겠다”며 접근하는 떴다방(이동식 중개업소)이나
공인중개소 관계자들을 어렵지 않게 만날 수 있다.
전매제한지역에서의 분양권 거래는 엄연히 불법이다.
신규아파트를 분양받은 후 정해진 기간 동안 타인에게 팔아선 안된다. 전매를 알선하는 것도 법에 저촉된다.
주택법(제41조의2제1항)에 따르면 전매제한지역에서 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 알선하면
3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.
전매제한기간은 주택의 수급 상황과 투기 우려 등을 고려해 대통령령으로 지역별로 다르게 정할 수 있다.
하지만 불법전매에 대한 단속은 제대로 이뤄지지 않고 있다.
국토교통부 관계자는 “지자체와 공동조사를 하지만 불법전매 증거를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.
불법전매 거래시 당사자간에 약속 이행이 되지 않아 경찰에 신고하면 경찰과 합동조사를 하는 정도에
그친다는 설명이다.
서울시의 불법전매 신고포상금 실적도 전무하다.
전매제한지역이지만 웃돈까지 받고 합법적으로 팔 수 있는 방법도 있다. 예외조항이 있어서다.
근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 수도권을 제외한 다른 광역시, 시 또는 군으로
이전하는 경우 전매제한지역이라도 팔 수 있다.
해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우도 예외적으로 전매가 허용된다.
상속 받은 집으로 이사하거나 이혼 등으로 인해 배우자에게 이전하는 경우도 예외 사항에 속한다.
이때는 웃돈이 형성된 가격으로도 팔 수 있다.
국토부 관계자는 “예외 사례여서 시세에 따라 분양권을 매매해도 불법이 아니다”고 설명했다.
"경매받은 다세대주택, 다가구로 바꿨더니 수익률이…" -머니투데이- 2015.12.07
"경매를 왜 하나요?"
경매를 통해 실제 거주할 집을 찾는 수요도 있지만 매매 또는 전·월세로 수익을 올리려는 사례도 적지 않다.
앞서 수익률을 극대화할 수 있는 방법 중 하나로 '리모델링'을 꼽았다.
'응용의 미(美)'를 살려 종전과 다르게 바꾸면 더 높은 가격에 팔거나 임대수익을 높일 수 있기 때문이다.
다세대주택을 낙찰받았다면 다가구주택으로 전환도 가능하다.
다세대는 공동주택이고 다가구는 단독주택이다.
가장 큰 차이는 다세대는 세대당 등기가 별도이고 다가구는 단독등기라는 점이다.
즉 세법상 다세대주택은 1명이 소유하더라도 여러 채를 가지고 있는 것으로 분류, 다가구에 비해 세부담이 크다.
가령 다세대주택이 총 19가구라면 이중 한 가구만 2년 뒤 양도소득세 비과세가 된다.
나머지 18가구는 세금 신고를 해야 한다. 두 가구 이상은 임대소득 신고를 해야 한다.
2017년부터는 2000만원까지 임대료 비과세 혜택도 사라진다.
만약 양도세 중과규정이 부활하면 세금부담은 더 늘어난다.
19가구 중 17가구에 대해서는 중과세 50% 세율이 적용되기 때문이다.
이에 반해 다가구는 1가구로 분류돼 1세대1주택 비과세 혜택이 있다.
다세대를 다가구로 전환해 2년을 보유하면 비과세가 적용된다.
다가구주택은 3층 이하다. 만약 보유주택이 4층이라면 다가구로 전환시 3개층으로 조절해야 한다.
1개층을 필로티로 만들거나 상가로 만드는 전략이 필요하다.
주차장은 필로티가 들어가면 큰 문제가 되지 않지만 상가가 들어갈 경우에는 주차장법과 정화조의 용량 등을
고려해야 한다.
원룸형 다가구주택을 고시원(원룸텔)으로 바꾸는 방법도 있다. 대학가나 고시촌 주변일 경우 좋은 전략이 된다.
공단 주변도 1인 가구의 증가로 고려대상이 될 수 있다. 전환시 가장 크게 바뀌는 부분은 주차장이다.
서울시 기준으로 고시원은 90.75㎡당 1대로 원룸형 다가구주택(25.71㎡ 이하, 22.7㎡당 1대)에
비해 여유가 있다.
남는 공간은 고시원 개조에 사용할 수 있다.
고시원으로 바꿀 때는 방화시설과 공동 샤워장과 취사장이 필요하다.
상가에 대한 리모델링은 시설변경보다는 임대업종에 대한 재배치를 의미한다.
어떤 업종이 들어왔느냐가 건물 전체의 가격에 영향을 미치기 때문이다.
가령 전문가들은 병·의원의 경우 집객 능력이 현저히 떨어지기 때문에 중간층 임대는 피할 것을 권한다.
전체가 병원 빌딩이 아닌 이상 가급적 피하거나 맨 꼭대기층으로 자리를 옮기는 것이 낫다고
전문가들은 조언했다.
단독주택 1층을 상가로 바꾸거나 단독주택을 다가구주택으로 바꿀 수도 있다.
경매물건을 고를 때 리모델링까지 감안하면 선택지는 훨씬 넓어진다.
남들이 보지 못하는 물건의 숨어 있는 가치도 볼 수 있다.
억 소리 나는 '권리금', 제대로 받을려면 - 머니투데이-2016.01.19
작은 규모의 커피숍 운영을 생각하고 있는 이씨(여·37)는 젊은이들이 많이 가는 서울시 종로구
서촌 지역을 찾았다. 공인중개소에서 소개받은 한 가게의 보증금은 2000만원, 월 임대료는 100만원.
근데 권리금 1억원이 망설여진다.
"다른 건물주와 달리 권리금을 인정해줘요." 공인중개사의 말에도 가게 운영이 처음인 이씨는 권리금 회수에
대한 걱정이 먼저 든다.
상권이 활성화되면 임대료 뿐 아니라 권리금도 치솟는다.
권리금은 현재 임차인이 영업 시설, 거래처, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등
유·무형적 가치를 새로운 임차인에게 넘기는 대가다.
권리금은 지난해 5월 상가건물임대차보호법이 개정되면서 처음 법적으로 명문화됐다.
권리금은 건물주(임대인)에게 지급되는 보증금과는 별도의 개념으로 임차인 간의 거래다.
이 때문에 권리금을 준 임차인은 건물주에게 권리금을 요구할 수는 없다.
다시 말해 권리금을 줄 새로운 임차인이 없으면 고스란히 날리게 된다.
권리금 문제는 2013년 힙합 듀오 리쌍의 멤버 길, 개리가 세입자와 임대차 분쟁을 벌이면서 더욱 화제가 됐었다.
세입자는 애초 건물주와 5년 동안의 영업 보장을 구두로 약속받았다.
권리금 2억7500만원을 주고 인테리어에 1억1000만원의 비용을 들였지만 건물주가 바뀌면서 상황은 달라졌다.
새로운 건물주인 리쌍이 계약 기간 2년이 끝났으니 점포를 비워달라고 요구했기 때문이다.
임차인은 지금 나가면 권리금 3억원을 고스란히 날린다며 반발했고 결국 이는 법적 다툼으로 이어졌다.
권리금 회수는 이처럼 늘 변수가 있다.
건물주가 2년의 계약기간 만료 후 계약 연장을 거부하고 본인이 똑같은 업종의 가게를 차리는 사례도 적지 않다.
이때 임차인은 새로운 임차인이 사라져 권리금을 못 받게 된다.
상가건물인대차보호법에 따르면 임차인은 최장 5년까지 계약갱신요구권을 보장받을 수 있다.
계약갱신요구권은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고
정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하는 것을 말한다.
다만 환산보증금(월세x100+ 보증금)이 3억원 이상의 가게는 제외된다.
법적인 장치가 없는 것은 아니다.
상가건물임대차보호법에 따르면 건물주는 법적으로 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을
방해해서는 안 된다.
법적인 해석은 엇갈린다.
'방해해서는 안 된다'는 의미를 계약 만료 3개월 전부터 만료할 때까지 새 임차인을 데리고 오면 건물주는
법에서 정한 결격 사유가 없는 한 계약을 해야 한다는 해석이 있다.
반면 임대인의 개인재산권 침해를 이유로 강제 조항은 아니라는 주장도 만만치 않다.
이상엽 변호사(법무법인 정진)은 "권물주가 권리금에 상응하는 손해 보상을 해주고 다른 임차인을 선택하는
것을 방해로 볼 수 있는지 등 방해에 대한 해석이 다르다"며 "아직 이와 관련해 판례 사례도 없어 명확하게
규정하기 힘들다"고 말했다.
건물주는 임차인이 새로운 임차인으로부터의 권리금 회수를 방해해서는 안 되지만 예외 조항도 있다.
가령 건물주가 재건축을 통보하는 경우는 계약 연장이 안 되고 권리금 회수 기회도 사라진다.
'다운계약서'의 달콤한 유혹…결과는 '세금 폭탄' - 머니투데이 -2016.09.05
"불법인 건 알지만 매도자가 원하니까요."
입지가 좋은 아파트 분양권과 재개발·재건축 입주권 등에 '억대' 웃돈(프리미엄)이 형성되는 등 분양 시장이
여전히 뜨겁다.
업계 관계자들은 정부와 지자체의 노력에도 불구하고 이 과정에서 불법 거래가 이뤄진다고 귀띔했다.
특히 분양권 거래를 통해 시세차익을 노리는 사람들은 양도세(1년 미만 50%) 부담을 덜기 위해 실제
거래액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 적지 않다.
국토교통부가 올 상반기 부동산 실거래 신고 내역에 대해 조사한 결과 실제 거래 가격보다 낮게 신고한
다운계약건이 205건(392명), 실제 거래가 보다 높게 신고한 업계약이 136건(273명)을 차지했다.
전체 실거래가 허위 신고 등은 총 1973건(3507명)이다. 부과된 과태료만 126억4000만원에 달한다.
매수자도 취득세 부담을 덜 수 있다는 이점 때문에 다운계약서 작성에 동조하기도 하는데 전문가들은 불법을
통한 절세는 어떤 경우에도 피해야 한다고 경고한다.
허위계약서를 작성해 적발되면 우선 해당 부동산 취득세의 3배(분양권은 취득가액의 100분의 5) 이하의
과태료가 부과된다.
양도자가 과소 신고한 경우는 과소신고한 납부세액의 40%에 해당하는 무신고·과소신고가산세가 부과된다.
여기에 하루 0.03%(연 10.95%)의 납부불성실가산세도 추가된다. 10년 동안 과세할 수 있다.
1가구 1주택 비과세·감면 혜택도 받을 수 없다.
적발되면 비과세·감면받은 세액은 추징 당하고 취득자도 해당 부동산을 양도할 때까지 비과세·
감면을 받을 수 없다.
국세청 적발 사례에 따르면 A씨의 경우 실제 거래가액 4억5000만원을 4억원으로 허위 작성한
분양권을 취득했다.
A씨는 향후 주택을 8억원에 양도하고 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 비과세 신고를 했다.
하지만 다운계약서 작성이 드러나면서 양도소득세가 부과됐다.
허위매매계약서로 인한 조세포탈세액이 3억원을 넘을 경우에는 조세범처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는
2배 이하의 벌금형에도 처하게 된다.
임봉수 세무법인 정상 세무사는 "당장의 이익 때문에 오랫동안 마음을 졸여야 하고 나중에 가산세 등의 더 큰
세금 부담을 질 수 있다"며 "허위계약서 작성으로 세금을 줄이려는 생각은 하지 않는 것이
현명하다"고 조언했다.
임대료 덜 오른다는 뉴스테이, 계약 해지시는 위약금 주의보 - 머니투데이 - 2016.09.17
"집값이 감당할 수 없을 정도예요. 더 이상 집 사는데 연연하고 싶지 않아요."
연초만 해도 올 하반기부터 부동산 경기가 하락세로 접어들 것이란 예상이 많았지만 서울과 수도권의 아파트
매매가격은 꾸준히 상승세다.
내년 이후 부동산경기에 변곡점이 찾아올 것이란 전망도 최근 분위기만 보면 빗나갈 가능성이 적지 않아 보인다.
실수요자라면 시점은 중요하지 않다는 전문가들도 있지만 조금이라도 더 낮은 가격에 집을 사고 싶은 건
인지상정이다.
하지만 때만 기다리다 결국 집을 사겠다는 마음을 접고 임대주택으로 눈을 돌리는 경우도 많다.
요즘 정부의 주택정책 역시 임대주택 공급에 초점이 맞춰져 있다.
기업형 임대주택인 '뉴스테이'는 정부의 적극적인 홍보 덕에 이제는 익숙한 단어가 됐다.
추석 이후부터 연말까지 공급되는 뉴스테이는 총 10개 단지 1만5044가구에 이른다. 청약 성적도 좋다.
GS건설이 지난달 분양한 '동탄레이크자이 더 테라스' 483가구는 2주도 안 돼 계약을 끝냈다.
뉴스테이는 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.
당첨되면 일반 분양처럼 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 낸다.
계약 기간은 기본 2년이다.
다만 계약을 해지할 경우 건설업체마다 위약금을 요구하므로 청약에 신중할 필요가 있다.
위약금 제도는 건설업체마다 차이가 있다. GS건설은 계약을 한 뒤 해지하면 보증금의 1%를 위약금으로 받는다.
보증금이 3억원이라면 위약금은 300만원이다. 중도금을 이미 냈다면 계약 해지 자체가 불가능하다.
입주 뒤에도 2년을 채우지 못하면 위약금을 내야 한다.
대림산업은 임대주택 아파트 단지마다 차이를 뒀다.
인천 도화지구 뉴스테이는 100만원, 위례신도시는 200만원의 위약금이 각각 있다.
입주 뒤에는 2년을 지키지 못하더라도 3개월 전에 통보하면 별도의 위약금은 없다.
한화건설은 위약금이 계약금의 약 10%다. 수원 권선 꿈에그린의 경우 약 200만원이다.
다만 취업, 외국으로의 이주 등 계약 해지가 불가피한다고 판단될 경우 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는
방안도 검토 중이다.
반대로 직장을 옮긴다거나 이동 계획이 없다면 장기 계약이 유리하다.
건설업체들이 공실률을 줄이기 위해 장기 계약 혜택을 제공하기 있기 때문이다.
GS건설은 동단레이크자이 더 테라스의 경우 8년 장기 계약을 하면 6개월 임대료가 무료다.
롯데건설은 4년 이상 계약하면 처음 4년 동안은 임대료를 올리지 않는다.
상가 권리금 1억원 주고 받는다면 세금은? - 머니투데이 - 2016.08.13
고용 불안정 현상이 심화되면서 창업에 대한 수요는 점점 더 늘어나고 있다.
커피숍부터 김밥, 치킨집 등 비교적 소자본으로 쉽게 접근할 수 생활밀착형 아이템들이 여전히 인기다.
이런 아이템일 수록 위치가 중요하다.
때에 따라서는 권리금을 주고 가게를 얻기도 하는데 금액이 적게는 수 천 만원에서 많게는 억원 단위가 된다.
권리금은 현재 가게 운영자로부터 영업에 대한 권리를 인수하는 대신 내는 일종의 대가다.
권리금은 2015년 상가건물임대차보호법 개정안이 통과되면서 일정 부분 법적 보장을 받을 수 있게 됐다.
계약 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지 다른 임차인으로부터 권리금을 받을 때 건물주인이 정당한 이유
없이 방해하는 행위 등은 법적으로 금지된다.
권리금을 주거나 받을 때 세금 문제도 생각해야 할 부분이다. 권리금을 받는다면 이는 소득에 해당한다.
개인이거나 개인사업자라면 기타소득으로 분류돼 종합소득세를 신고할 때 자신의 다른 소득과
합산해 신고해야 한다.
가령 1억원을 권리금으로 받는다면 1억원의 80%인 8000만원은 필요경비로 인정되지만
나머지 2000만원은 과세 된다.
2000만원에 대한 기타소득세(20%)와 지방소득세(기타소득세의 10%)을 부과, 결론적으로 총 권리금의 4.4%인
440만원을 원천징수하게 된다.
다만 개인(또는 개인사업자)의 기타소득금액이 300만원 이상이라면 다른 종합소득금액과 합산돼 과세 되므로
세금 부담이 커질 수 있다.
가게를 얻기 위해 권리금을 주는 입장이라면 100% 모두 비용으로 인정받을 수 있다.
세법에서 정한 기간인 5년에 나눠 비용 처리를 하면 된다.
5년 이전에 가게 문을 닫거나 다른 사람에게 가게를 넘기더라도 이미 지불한 권리금에 대한
별도의 세금 부담은 없다.
가게를 그만둘 때 다른 사람으로부터 권리금을 받는 입장이 된다면 역시 4.4%(지방소득세 포함)에 해당하는
금액을 원천징수하게 된다.
기타소득금액이 300만원 이상이면 다른 종합소득금액과 합산돼 세율이 높아질 수 있다는 점은
마찬가지로 주의할 점이다.
'1억' 웃돈 분양권…이중 계약·양도세 폭탄 '주의보' - 2015.09.27
분양권시장이 여전히 뜨겁다.
국토교통부가 지난 17일부터 공개한 전국 아파트 분양권·입주권 실거래가에 따르면 위례신도시의 경우 최대
1억원 안팎의 웃돈이 붙어 거래가 이뤄지고 있다.
분양권은 아파트 청약 당첨자가 입주할 수 있는 권리다.
입주전에 등기없이 분양 계약서를 사고파는 일이 소위 '분양권 전매'다.
하지만 이중계약으로 매수인이 사기를 당하거나 매도인 요구에 따른 다운계약서 작성으로 세금 등의 피해를
보는 경우도 적지 않다.
김명석 세림세무법인 세무사의 도움을 받아 분양권 거래시 주의할 점 등을 짚어봤다.
우선 전매 가능 여부를 확인해야 한다. 수도권 공공택지는 1년, 민간택지는 6개월 동안 분양권 거래가 제한된다.
지방의 경우 공공택지는 1년, 민간택지는 전매제한이 없다.
불법전매하다 적발되면 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.
전매제한이 없다면 정식으로 등록된 공인중개소를 통해 거래하는 게 안전하다.
소위 '떴다방'(이동식 중개업) 등에서의 거래는 이중 계약사기 등의 위험이 크다.
분양권은 등기 이전의 거래로 매도자가 A에게 웃돈을 받고 분양권을 넘긴 후 또 다른 매수자인 B와 계약을
해도 확인이 어렵다.
사업자등록증, 중개사 자격증, 중개사의 고의·과실 관련 공인중개사협회에 손해배상 청구를 할 수 있는
공제보험(증서) 가입까지 확인해야 한다.
같은 단지, 동일 주택이라도 중개소마다 웃돈의 차이가 있을 수 있다.
웃돈이 너무 높게 형성된 것은 아닌지 여러 중개소를 비교한 후 선택하는 게 필요하다.
준공전 분양권을 매입하면 취득세를 줄일 수 있다.
가령 분양가 7억원(85㎡ 초과)인 아파트에 웃돈 1억원이 붙었다면 7억원에 대해서만 취득세 2.2%
(1540만원)가 적용된다.
만약 준공후 구입하면 기준금액은 8억원이 돼 취득세는 1760만원으로 늘어난다.
분양시장의 활황세로 매도자의 입김이 세다.
그러다보니 매도자들이 세금부담을 줄이기 위해 '다운계약서' 작성을 요구하는 경우도 빈번하다.
'다운계약서'란 분양권 매매계약서에 웃돈을 낮춰서 신고하는 것이다.
하지만 다운계약서 사실이 확인되면 매수인은 해당 주택을 되팔 때 1세대1주택 양도소득세 비과세
혜택을 받지 못한다.
2주택 보유자의 경우 향후 양도세 부담도 늘어난다.
가령 3억원 아파트 분양권에 웃돈 1억원이 붙으면 취득가액은 4억원, 나중에 5억원에 아파트를 판다면 내야할
납부세액은 약 2115만원이다.
이는 양도소득 1억원에 대한 양도세(35%)와 양도세액의 10%인 지방세액을 합한 금액에 소득공제액
1490만원이 반영 됐다.
계산방식은 1억원의 양도차익에서 기본공제 250만원을 제한 금액인 과세표준에 세율 35%을 적용하고,
누진공제액 1490만원을 제한 금액이다.
만약 웃돈을 6000만원 낮춘 4000만원으로 계약서를 작성했다면 양도소득이 1억6000만원으로 늘어 적용
세율도 38%로 높아진다.
지방소득세까지 포함하면 납부세액은 약 4450만원으로, 약 2335만원이 늘어난다.
마찬가지로 1억6000만원의 양도차익에서 기본공제 250만원을 제한 금액인 과세표준에 38% 세율을 적용하고,
누진공제액 1940만원을 제한 금액으로 계산됐다.
김명석 세림세무법인 세무사는 "국세청에서 아파트분양권에 대한 조사를 강화하고 있다"며
"분양권 거래시 다운계약서 작성에 매우 신중한 주의가 필요하다"고 당부했다.
'행복주택' 입주자격 내년 3월부터 엄격…차있는 대학생 'NO' - 머니투데이 -2015.11.02
정부가 내년까지 행복주택 10만2000가구를 공급키로 했다.
하지만 최근까지도 입주자격 조건이 계속 바뀌고 있다.
따라서 입주를 고려하고 있다면 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
'행복주택'은 공공임대주택으로 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층이 주요 대상자(80%)다.
고령자와 주거급여 수여자도 각각 10%를 차지한다.
거주기간은 젊은 층은 6년, 고령자·주거급여 수급자는 20년이다.
대학생, 사회초년생이 거주 중에 취업·결혼을 해 사회초년생·신혼부부가 되면 최대 10년까지도 거주할 수 있다.
임대료는 시세의 60~80% 범위에서 대상별로 차등화한다는 게 정부 방침이다.
그만큼 자격조건도 까다롭다. 먼저 행복주택 공식 홈페이지에서 간단히 '입주자격 자가진단'이 가능하다.
10개 내외의 문항을 체크하면 자격 가능 여부를 알려준다.
우선 행복주택이 들어서는 시·군 소재에 직장이나 학교를 다녀야 입주자격이 된다.
가령 경기 고양 일산신도시 주민이더라도 직장이 서울이면 서울시내 행복주택 신청이 가능하다.
해당 지역뿐 아니라 맞닿아 있는 지역(시·군)도 신청이 가능하다.
서울 소재 대학교에 다니는 학생은 서울 전역뿐 아니라 맞닿아 있는 경기 하남시의 행복주택도 신청할 수 있다.
반대로 하남 소재 직장에 다니는 사회초년생은 하남시뿐 아니라 서울시내 행복주택 신청도 가능한 식이다.
내년부터는 예비신혼부부와 취업준비생도 입주가 가능해진다.
국토교통부는 지난달 27일 이 같은 내용의 입주대상 확대 및 자산기준 강화안을 발표했다.
예비신혼부부들은 입주할 때까지 혼인신고를 마쳐야 한다.
아이가 생기면 거주기간은 6년에서 자녀 1명당 2년씩 연장이 가능하다.
취업준비생의 경우 고등학교 또는 대학교를 졸업(중퇴 포함)한 후 2년 이내 미취업준비생과 비정규직,
단기계약 등이 종료돼 일시적인 실업상태에서 재취업을 준비하는 사람에 해당한다.
나이는 35세 미만까지로 제한된다.
예비신혼부부의 입주는 내년 초부터, 취업준비생은 내년 3월 이후 입주자 모집부터 가능해질 전망이다.
국토부는 예비신혼부부 입주 관련해서는 연내 법령을 개정하고 취업준비생은 입법 예고 등을 거쳐 내년 3월
이후 입주자 모집부터 신청할 수 있도록 한다는 계획이다.
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| 자료=국토교통부 |
대신 자산기준은 더 엄격해진다.
국토교통부는 발표 당시 시기를 구체화하지 않았지만 자산 기준이 공공임대에서 국민임대 수준으로 강화돼
신혼부부와·사회초년생은 내년 2월까지는 부동산 2억1550만원, 자동차 2794만원까지 허용된다.
이후부터는 부동산은 1억2600만원, 자동차는 2489만원 이하 보유자만 입주자격이 된다.
부동산과 자동차 금액에 대한 기준은 매년 달라질 수 있다는 점도 유의해야 한다.
자동차금액 기준은 매년 자동차보험료 산출시 근거가 되는 자동차가액이다.
부동산금액은 건축물의 경우는 공시가격, 토지의 경우는 토지가액이 적용된다.
대학생의 경우 내년 3월부터는 부동산과 자동차를 소유한 경우 아예 '행복주택' 입주자격이 안된다.
그전까지는 부동산은 1억2600만원, 자동차는 2489만원까지 허용된다.
대학생과 취약계층이 아니면 청약통장이 있어야 행복주택 신청이 가능하다.
현재 행복주택 입지가 확정된 곳은 전국 128곳, 약 만7000가구다.
서울·인천·경기 등 수도권이 4만5638만가구이고 △충남 5512가구 △부산 4698가구 △경남 4756가구 등이다.
입주자격 조건이 되더라도 실제 청약 신청을 해서 당첨이 돼야 한다.
지난달 27일 입주를 시작한 서울 송파 삼전지구의 경우 80대 1의 높은 경쟁률을 보였다.
"임대·숙박으로 순수익 年 1억에 수익률이 무려 36%?" - 머니투데이 - 2016.01.05
"주식은 무슨 주식이야. 연 이자 17% 하는 예금 상품 알아봐 줄게."
방영 중인 드라마 '응답하라 1988'에 나온 대사다.
당시에는 은행에 맡기기만 해도 수익률이 10% 중반. 은행 수신상품 금리가 1~2%에 불과한 요즘 같은 저금리
시대엔 꿈의 숫자다.
최근에는 수익형 부동산 상품도 수익률이 연 5~7%면 나쁘지 않다는 평가를 받는다.
저금리 기조가 이어지는 가운데 올해 부동산 시장은 불투명하다고 전문가들은 당부한다.
그렇다고 투자를 안 할 수도 없는 일이다.
새해를 맞아 수익형 부동산 중의 하나인 임대업 등의 실제 투자 사례 등에 대해 알아봤다.
◇ 임대·숙박업 고수익 비결 '입지+경영능력'
공무원으로 정년퇴직 한 김모씨(여)는 2010년 서울시 종로구 대학로에 상가 건물 중 한 층을 빌려
원룸텔로 개조했다.
김씨의 말에 따르면 시설투자에 들어간 비용은 약 3억원. 건물 임대료, 고정비용 등을 제외한 월 순수익은
900만원이다.
연간 수익률은 36%다.
2012년에는 지하철 3호선 교대역 인근에도 비슷한 형태와 규모의 원룸텔 하나를 더 오픈했다.
김씨는 권리금을 받고 순차적으로 대학로와 교대역 원룸텔을 다른 임차인에게 넘겼다.
권리금 등을 포함해 김씨가 2010년부터 2013년까지 임대업을 통해 번 순수익은 2억8000만원이다.
1년에 약 9000만원 이상의 순수익을 올린 셈이다.
김씨는 현재 서울시 중구 북창동에 '게스트하우스(스타 게스트 원룸텔)'을 운영하고 있다.
시설투자에 들어간 비용은 4억원이 넘는다.
운영하는 총 방의 수는 34개, 하루 임대료는 3만~6만원 선이다.
주요 고객은 외국인이 80%, 지방에서 올라온 직장인과 학생들이 20%를 차지한다고 한다.
수익률에 대해 김씨는 "정확한 수치를 말할 수는 없다"면서도
"대학로·교대역 원룸텔 보다는 수익률이 더 높다"고 말했다.
그는 임대·숙박업에서 가장 중요한 점에 대해 '입지'를 꼽았다. 그는 "역과 가까워야 한다.
입지가 좋으면 공실률도 낮지만 향후 매각할 때 유리하다"고 조언했다.
지금 운영하고 있는 게스트하우스도 시청역(2호선)에서 걸어서 5분 거리에 있다.
경영의 중요성도 강조했다. "임대업을 굉장히 쉽게 생각하고 뛰어들었다가 돈만 날리는 사람들도 꽤 많이 봤다.
그냥 되는 건 없다.
일단 시작했으면 시장의 변화를 예민하게 보고 시설투자와 매매 등을 빠르기 진행해야 한다"고 말했다.
노년층은 게스트하우스 보다 원룸텔 투자가 더 적합할 수 있다고 권유했다.
그는 "게스트하우스는 외국 방문객이 많고 인터넷과 모바일 등으로 실시간으로 평가가 공유 돼 주인이 신경
쓸 일이 많다"고 했다. 청소도 그가 모두 직접한다고 했다.
또 "게스트하우스는 관광객이 주 고객으로 메르스 여파 등 통제 불가능한 이슈의 영향을 많이 받는다.
조금 호흡을 길게 가져가야 할 때가 있다"며 "그러기 위해선 무리하게 대출을 받아 사업을 한다든가 임대료로
가정의 생계를 책임져야 하는 상황에선 힘들 수 있다"고 조언했다.
◇코쿤하우스, 입지따라 이용객 다양…'대학가 주변 주의보'
'코쿤하우스(cocoon house)'도 일종의 틈새 임대사업이다.
코쿤은 누에코치라는 뜻으로 한 사람이 이용할 수 있는 작은 방이나 사무실을 의미한다.
약 6㎡(이하 전용면적) 공간에 개인 침실과 욕실이 있고 주방은 공유한다.
입지는 대학상권, 역세권, 공장 지역과 여의도와 종로와 같은 오피스 밀집상권, 테헤란로 주변 등이
유망지역으로 꼽힌다. 최근 들어 공항 주변도 주목 받고 있다.
임대료는 도심의 경우 월 45만원 내외다.
투자 방식은 크게 세 가지다.
우선 기존의 상가건물을 매입한 뒤 코쿤하우스 용도로 바꿀 수 있다.
건물을 매입할 때 용도 변경과 관련된 법적인 문제 등은 미리 살펴야 한다.
토지를 매입한 후 상가건물을 신축하는 방법도 있다. 토지 용도는 2종 일반주거지역 이상이 유리하다.
용적률이 200%까지 가능하기 때문이다.
기존 상가 건물을 빌릴 수도 있다.
고종옥 코쿤하우스 대표는 "건물에 대한 제3자의 권리설정을 확인하고 담보대출이 있다면 대출원금 총액이
감정가격의 50%를 넘지 말아야 한다"고 조언했다.
서울시 종로구 대학로에 위치한 A코쿤하우스는 주인이 보유한 토지에 코쿤하우스를 지은 경우다.
지하에는 공연장이 있고 코쿤하우스는 1~4층까지 총 27실이 운영된다.
여성전용 코쿤하우스로 모든 방에 창이 갖춰져 있고 일반 고시텔 보다 넓고 밝았다.
청소하는 사람이 따로 있는 등 깨끗하게 관리됐다.
A코쿤하우스 관계자는 "인근에 성균관대학교와 서울대학교 병원 등이 있어 대학생(대학원생)과 연구원 등 병원
관계자들이 주요 고객"이라고 말했다.
임대료는 월 40만원 내외다.
요즘은 대학교에서 기숙사를 많이 짓고 있어 대학생들을 상대로 하는 임대업이 예전 같지 않다고 한다.
A코쿤하우스도 직장인이 7, 학생이 3을 차지했다.
방문 당시 대학생들이 겨울 방학 중인 때로 6실이 공실이었다.
그는 "같은 코쿤하우스라도 수요에 따라 층수, 방의 크기, 공유 공간의 위치 등을 면밀하게 따져야 한다"며 "
임대업은 시설이 중요하므로 인수할 생각이면 3년이 넘지 않은 시설물이 좋다"고 조언했다.
강남구 역삼동 소재 B코쿤하우스는 2~4층까지 41실이 운영됐다. A코쿤하우스와 달리 월이 아닌 하루
단위로도 숙박이 가능했다.
하루 임대료는 3만원, 한 달은 창의 유무에 따라 40만~45만원이다. 2호선 역삼역과 분당선인 한티역
중간에 위치한다. 역까지는 도보로 10분 내외 거리다.
바로 인근에 강남으로 가는 버스편이 많아 강남쪽으로 접근성이 좋았다.
코쿤하우스 이용객들은 직장인 뿐 아니라 대치동 학원을 다니기 위해 지방에서 올라온 고등학생들,
외국인 유학생들, 강남에 있는 학원을 다니는 취업준비생 등 다양했다. 방문 당시 빈 방은 없었다.
B코쿤하우스 관계자는 "외국인들도 7명이 될 정도로 이용객들은 다양하다"며 "입지에 따라 이용객들의 수요는
꾸준히 있는 것 같다"고 말했다.
세법 개정…2억 신규 분양 임대사업, 취득세는? - 머니투데이 - 2016.01.11
직장인 송씨는 월세를 받을 생각에 분양가 2억원의 오피스텔 구입을 고민하고 있다.
임대사업자 등록을 할까 하는데 가장 걱정되는 게 세금이다.
올해는 취득세 감면율도 축소되는 등 변화가 있어 송씨의 머릿속 셈법이 복잡하다.
세금은 수익률에 직접적인 영향을 미치는 만큼 부동산 투자에 있어 중요하다.
특히 올해는 비사업용 토지에 대한 과세 방식과 임대사업자들의 취득세 감면율 등 변화가 있다.
우선 주택임대사업자가 공동주택·오피스텔을 분양받을 때 전액 감면받았던 취득세는 올해부터
취득세액에 따라 달라진다.
이를테면 60㎡(이하 전용면적) 이하이고 취득세액 200만원 초과인 공동주택 또는 오피스텔은 취득세 면제율이
100%에서 85%로 낮아진다.
예를 들어 2억원의 아파트를 신규 분양 받았다면 취득세는 200만원(세율 1%)으로 100% 면제 받을 수 있다.
같은 금액에 오피스텔을 분양 받는다면 취득세(세율 4%)는 800만원으로 200만원이 넘어 세액의 15%는
세금으로 내야 한다.
감면받은 세금은 4년 이내에 매각하면 추징당한다는 점도 기억하자.
지난해 12월 시행된 민간임대주택 특별법에 따라 취득세 감면을 받기 위한 의무임대기간은 5년에서
4년으로 줄었다.
올해부터 비사업용 토지를 팔 때 양도세는 기본세율(6~38%)에 10%포인트가 추가로 과세된다.
사업용 토지는 본래 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 말한다.
예를 들어 취득가액 2억원, 양도가액 3억원의 토지를 보유한 경우 지난해 말에 양도했다면 세율은 35%지만
올해 양도하면 세율은 45%로 늘어난다.
양도세 차이는 약 1000만원이 된다.
다만 3~10년까지 보유할 경우 최대 30%까지 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.
장기보유특별공제 시작일은 2016년부터이며 절세 혜택은 2019년부터 가능하다.
2019년 말에 양도한다면 양도세는 올해 보다 약 440만원이 줄어든다.
신방수 세무사(세무법인 정상)는 "2019년 이후에 양도하거나 비사업용 토지에 상가나 사무실 등을 지어
사업용으로 전환한 뒤 매각하는 것도 방법"이라고 조언했다.
농지의 경우에는 양도하기 전에 2년 이상 거주하면서 농사를 지으면 사업용 토지로 전환돼 기본세율을
적용받게 된다. 자녀가 한 집에서 부모를 10년 이상 모시다가 주택을 상속받으면 5억원 범위에서 상속세가
80%까지 공제되는 것도 눈여겨볼 만하다.
종전에는 40%까지만 가능했다. 자녀가 미성년자인 때는 동거 기간에서 제외된다.
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